Aaaaby ukrócić spekulację na rynku mieszkań

Przedstawiamy odpowiedź Stowarzyszenia Polska Sieć Ekonomii na konsultacje publiczne projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe

Polska Sieć Ekonomii (PLSE) z mieszanymi uczuciami przyjmuje inicjatywę Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT), której celem jest poprawa sytuacji młodych Polek i Polaków na rynku mieszkaniowym. Z jednej strony popieramy wyrażone w przepisach projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (nr druku UD479) założenie, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, w tym przypadku poprzez zakup pierwszego mieszkania, zasługuje na szczególną ochronę państwa i nie powinno podlegać wyłącznie siłom wolnego rynku.

Z drugiej strony, w ocenie PLSE, przedłożony do konsultacji projekt nie zawiera wystarczających narzędzi zdolnych do realizacji tego celu. Rozwiązania zwiększające siłę nabywczą młodych osób (preferencyjny kredyt oraz rachunek oszczędnościowy na cele mieszkaniowe) muszą zostać zrównoważone rozwiązaniami zmierzającymi do ograniczenia szkodliwej spekulacji na rynku nieruchomości mieszkalnych przez inwestorów prywatnych, zarówno indywidualnych jak i wciąż relatywnie rzadko obecnych na polskim rynku instytucjonalnych. Ponadto jest jasne, że strumień dotacji zwiększających popyt młodych osób ostatecznie zasili zyski banków i deweloperów, nie poprawiając podaży samych lokali.

1. Po pierwsze, w przypadku mieszkań kupowanych na rynku wtórnym, istotnie – do 6% – powinna wzrosnąć stawka podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) od tak zwanego hurtowego zakupu mieszkań. W ocenie PLSE, o hurtowym zakupie w przypadku nieruchomości mieszkalnych mówić można już przy zakupie więcej niż dwóch takich nieruchomości w ciągu 1 roku obrotowego.
2. Podobnie, adekwatnie powinien wzrosnąć podatek VAT od zakupu hurtowego mieszkań na rynku pierwotnym, z obecnych 8% do 15%. Zmiana dotyczyć powinna zarówno inwestorów instytucjonalnych takich jak fundusze inwestycyjne, jak i indywidualnych.
3. Warto jednocześnie podkreślić, że wzrost jednorazowych obciążeń podatkowych z tytułu hurtowego zakupu i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych sam w sobie nie doprowadzi do ograniczenia spekulacji na tym rynku. Obecnie, średni zwrot z inwestycji w lokale mieszkaniowe z tytułu najmu wynosi średnio nawet powyżej 5% (dane za 2022 r.) i obciążony jest zryczałtowanym podatkiem 8,5% lub 12,5% w przypadku przychodów powyżej 100 tys. PLN. Z kolei, w przypadku inwestycji kapitałowych w obligacje skarbowe (porównywalny zwrot z kapitału w analogicznym okresie), fundusze inwestycyjne lub bezpośrednio na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie (niższy średni zwrot z kapitału w analogicznym okresie), zwrot z kapitału obłożony jest tzw. podatkiem Belki wynoszącym 19%. Inwestycje w lokalu mieszkalne są zatem podatkowo uprzywilejowane względem lokowania kapitału na rynku finansowym. W ocenie PLSE, sytuacja ta nosi znamiona patologii, w której polityka publiczna zachęca inwestorów do kierowania kapitału na spekulacje mieszkaniowe zamiast na rynek kapitałowy. Wymaga ona zatem pilnej zmiany poprzez przynajmniej zrównanie podatkowych obciążeń zysków z inwestycji w lokale mieszkalne i instrumenty finansowe.
4. Pierwszym rozwiązaniem tej patologicznej sytuacji w celu ograniczenia stóp zwrotu z posiadania nieruchomości mieszkalnych na hurtową skalę, może być wprowadzenie tzw. podatku katastralnego od trzeciego mieszkania. Podatek katastralny, jako jeden z rodzajów podatku od wartości nieruchomości (land-value tax), jest przez ekonomistów uważany za “najbardziej sprawiedliwy i równy ze wszystkich podatków” (Henry George). Wymiar podatku może być ustalony na podstawie ceny rynkowej, z uwzględnieniem “beneficjenta rzeczywistego” aby uniknąć unikania opodatkowania przez sztuczne wehikuły prawne.
5. Alternatywnym rozwiązaniem, może być stworzenie zachęt do lokowania nadwyżek kapitału w instrumenty finansowe i fundusze kapitałowe poprzez wprowadzenie kwoty wolnej od podatku Belki do pułapu 10 tys. PLN. Rozwiązanie to pozwala bowiem na przynajmniej częściową eliminację przewagi podatkowej inwestycji na rynku mieszkaniowym w porównaniu do rynku finansowego.

Finalnie, poprawny policy mix musi uwzględniać tworzenie alternatywy dla rynku prywatnego. Tą alternatywą jest budownictwo komunalne oraz społeczne (korzystające z form takich jak TBS, SIM czy spółdzielnie mieszkaniowe), organizowane lokalnie przez samorządy. Konieczne jest zwiększenie finansowania i uproszczenie procedur Funduszu Dopłat BGK, który w przeciwieństwie do programu Mieszkanie+ osiąga wymierne efekty.

Zwracamy się zatem z apelem do MRiT o uzupełnienie przedstawionego projektu o powyższe kwestie. Członkowie PLSE – przedstawiciele akademii, ekonomiści i ekonomistki – pozostają do Państwa dyspozycji w celu przedyskutowania szczegółowych rozwiązań realizujących nasze postulaty.

PDF z apelem – tutaj.

Kontakt dla mediów: 
Mateusz Dobrowolski
+48 792 024 754
media@plse.org.pl