Betonowe złoto. Jak poprawić dostępność mieszkań w Polsce?Nowy raport Polskiej Sieci Ekonomii

Raport „Betonowe złoto. Jak poprawić dostępność mieszkań w Polsce?” został przygotowany przez zespół autorski w składzie: Katarzyna Szwarc, Dominik Kaczmarski, Jakub Wierzbicki, Krzysztof Nowakowski, Joanna Marcinkowska, Michał Żabiński, przy współpracy: Michał Możdżeń, Aleksandra Krugły, Hanna Milewska-Wilk.
Poniżej przedstawiamy podsumowanie kluczowych informacji i wniosków.

• Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w stanie głębokiej nierównowagi. Choć liczba mieszkań systematycznie rośnie, kraj wciąż mierzy się z dotkliwym deficytem – zarówno ilościowym, jak i jakościowym.
• W 2023 r. zasób mieszkaniowy wyniósł 15,8 mln lokali. Według ostatnich danych OECD na 1000 mieszkańców przypadały zaledwie 402 mieszkania.. To wynik o 22 proc. niższy niż średnia UE (514) i o 14 proc. niższy niż średnia OECD (468). By wyrównać ten wskaźnik do poziomu unijnego, Polska musiałaby wybudować niemal 4,3 mln mieszkań.
• Największe niedobory dotyczą dużych miast, gdzie koncentruje się prawie 70 proc. całego zasobu mieszkaniowego; jednak popyt w miastach rośnie obecnie szybciej niż podaż. Deficyt mieszkań skutkuje wzrostem cen, przepełnieniem lokali i ograniczoną dostępnością dla osób młodych, studentów i poszukujących pracy.
• Polska pozostaje krajem właścicieli – 87 proc. mieszkańców zajmuje mieszkania posiadane na własność. Jedynie 13 proc. mieszkań funkcjonuje w segmencie najmu, z czego 5 proc. to najem prywatny na warunkach rynkowych.
• Rynek najmu instytucjonalnego pozostaje na razie marginalny – pod koniec 2024 r. obejmował 22 tys. lokali, ale jego udział dynamicznie rośnie.
• Ceny mieszkań wzrosły w latach 2015–2024 o 114 proc., podczas gdy przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 110 proc. Czynsze najmu zwiększyły się o 73 proc., czyli ponad trzykrotnie więcej niż średnia unijna w tym okresie (20 proc.).
• Średnio polskie gospodarstwo domowe przeznacza 17 proc. dochodu na mieszkanie (UE: 19 proc.), ale osoby samotne – aż 29 proc. Gospodarstwa jednoosobowe należą do najbardziej przeciążonych – 21,5 proc. z nich przeznacza na utrzymanie mieszkania ponad 40 proc. dochodu.
• Zaległości w opłatach mieszkaniowych dotyczą zaledwie 4 proc. gospodarstw domowych – to wynik ponad dwukrotnie lepszy niż średnia UE. W grupie samotnych rodziców wskaźnik ten wynosi 8,5 proc. (UE: 17,2 proc.).
• Wskaźnik przeludnienia w Polsce wyniósł w 2024 r. prawie 34 proc. – niemal dwukrotnie więcej niż średnia unijna. Dotyczy to szczególnie młodych dorosłych, których nie stać na
  niezależne mieszkanie – zjawisko gniazdownictwa staje się coraz powszechniejsze.
• 29 proc. młodych osób deklaruje, że decyzję o posiadaniu dziecka uzależnia od sytuacji mieszkaniowej. W 2024 r. populacja Polski zmniejszyła się o 147 tys. osób, a prognozy
  wskazują na dalszy spadek.
• Wysokie koszty mieszkań ograniczają mobilność zarobkową – szczególnie dla pracowników kluczowych sektorów publicznych, takich jak nauczyciele, pielęgniarki czy policjanci. Przeprowadzka do dużego miasta w poszukiwaniu lepszej pracy
  często okazuje się ekonomicznie nieopłacalna.
• Mieszkania coraz częściej traktowane są jako aktywa inwestycyjne, a nie dobro użytkowe. W 2023 r. ponad 1,1 mln podatników osiągało przychody z najmu, których łączna wartość
  wyniosła 33,4 mld zł.
• Preferencje podatkowe premiują inwestowanie w nieruchomości kosztem inwestycji na rynku kapitałowym. Konsekwencją jest wzrost cen i ograniczenie dostępności mieszkań dla użytkowników.
• Dotychczasowe polityki mieszkaniowe – oparte głównie na stymulowaniu popytu kredytowego – nie poprawiły trwałej dostępności mieszkań. Wręcz przeciwnie: przyczyniały się do wzrostu cen i spadku realnej podaży.

Rekomendacje raportu obejmują m.in.:

• reformę systemu podatkowego: wprowadzenie podatku katastralnego, Land Value Tax lub podatku od pustostanów;
• ograniczenie uprzywilejowania fiskalnego dla inwestycji mieszkaniowych względem innych klas aktywów;
• rozwój instytucji komunalnej renty dożywotniej;
• rozwój zasobu niekomercyjnego: mieszkań komunalnych, lokatorskich i na wynajem o kontrolowanych czynszach;
• wsparcie spółdzielczości lokatorskiej: fundusz wkładów mieszkaniowych, dostęp do gruntów;
• zinstytucjonalizowanie partnerstw publiczno-społecznych (PPS) jako formy realizacji inwestycji mieszkaniowych;
• wprowadzenie trwałych ograniczeń możliwości komercjalizacji zasobu tworzonego ze wsparciem publicznym.

Publikacja została przygotowana dzięki wsparciu mecenasów:
Katarzyna Szwarc, Jan Oleszczuk-Zygmuntowski, Hubert Stojanowski, Radosław Cieślak, Jan Śpiewak. Wszystkim mecenaskom i mecenasom – dziękujemy!

Cały raport do pobrania na naszej stronie: https://plse.org.pl/wp-content/uploads/2025/09/Betonowe-zloto-raport-PLSE-2025.pdf